L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 expliqué

Fatigué(e) des charges locatives opaques et des décomptes incompréhensibles ? Découvrez comment l’**art 23 loi 6 juillet 1989** vous protège et vous permet de naviguer sereinement dans le monde complexe des **charges récupérables** ! Cette disposition législative, souvent perçue comme complexe, est en réalité un outil puissant pour garantir la transparence, l’équité et une juste répartition des **charges locatives** dans les relations locatives. Comprendre ses tenants et aboutissants est essentiel pour éviter les mauvaises surprises, les **litiges locatifs** et s’assurer que vous ne payez que ce qui est réellement dû, en tant que **locataire** ou **propriétaire**.

La loi du 6 juillet 1989, dont l’**art 23 loi 6 juillet 1989** est une pièce maîtresse, est un texte fondamental qui encadre les droits et obligations des **locataires** et des **propriétaires** en France. Elle aborde des aspects cruciaux tels que la durée du bail, le dépôt de garantie, les conditions de résiliation du bail, et bien sûr, la question délicate des **charges locatives**. L’article 23 se positionne ainsi comme l’épine dorsale de la gestion des **charges récupérables**, assurant une répartition juste et équilibrée des dépenses entre le **bailleur** et le **locataire**, contribuant ainsi à des relations locatives apaisées.

L’**art 23 loi 6 juillet 1989** a pour fonction principale de définir précisément les **charges récupérables**, c’est-à-dire les charges que le **propriétaire** peut légalement récupérer auprès du **locataire**, de déterminer les modalités de paiement de ces charges, notamment la **provision pour charges**, et de fixer les règles de **régularisation annuelle**. Ce guide a pour objectif de décortiquer cet article complexe, de le rendre accessible à tous, et de vous fournir les outils nécessaires pour maîtriser vos **charges locatives**. Nous aborderons dans les sections suivantes la définition des **charges récupérables**, le mode de paiement, vos droits et obligations, ainsi que les recours possibles en cas de **litige locatif**.

Décryptage de l’article 23 : que sont les charges récupérables ?

Pour bien comprendre l’**art 23 loi 6 juillet 1989**, il est essentiel de définir clairement ce que sont les **charges récupérables**. Ces charges, également appelées **charges locatives**, correspondent aux dépenses engagées par le **propriétaire** mais dont le **locataire** doit supporter une partie. Elles sont strictement encadrées par la loi et doivent correspondre à des dépenses réelles et justifiées, directement liées à l’usage du logement et des parties communes.

L’**art 23 loi 6 juillet 1989** stipule que les **charges récupérables** sont celles qui correspondent aux services rendus au **locataire**, aux dépenses d’entretien courant et de menues réparations des parties communes, ainsi qu’à certaines taxes et redevances. Le décret n°87-713 du 26 août 1987, pris pour l’application de cet article, dresse la liste exhaustive de ces charges. Il est crucial de noter que le caractère limitatif de cette liste signifie que seules les charges expressément mentionnées dans ce décret peuvent être facturées au **locataire**. En cas de doute, il est toujours bon de se référer à ce décret précis pour s’assurer de la légitimité des **charges locatives** demandées.

Les 3 grandes catégories de charges récupérables

Les **charges récupérables** peuvent être regroupées en trois grandes catégories, chacune correspondant à un type de dépense spécifique. Comprendre ces catégories et les exemples concrets qui les illustrent permet de mieux appréhender la nature des charges que vous pouvez être amené à payer, que vous soyez **locataire** ou **propriétaire**. Cette connaissance vous donne le pouvoir de vérifier l’exactitude de vos décomptes de charges, de négocier les **provisions pour charges** et de contester les montants qui vous semblent injustifiés.

Services liés au logement

Cette catégorie comprend les charges relatives aux services dont le **locataire** bénéficie directement, tels que le chauffage, l’eau, l’ascenseur et la fourniture d’énergie. Voici quelques exemples plus précis, avec des données chiffrées issues des dernières études sur le **marché immobilier** :

• **Chauffage collectif :** Les charges de chauffage collectif sont calculées en fonction de la consommation individuelle de chaque logement, si des compteurs individuels sont installés, ou en fonction de la surface du logement, si ce n’est pas le cas. En moyenne, le chauffage représente 66% des charges de copropriété en France. Il est donc important de connaître le mode de répartition appliqué dans votre immeuble et de surveiller votre consommation.
• **Eau chaude et froide :** De même que pour le chauffage, la répartition des charges d’eau peut se faire en fonction de la consommation individuelle (si des compteurs individuels sont présents) ou en fonction de la surface du logement. La consommation moyenne d’eau par personne en France est de 150 litres par jour.
• **Ascenseur :** Les charges d’ascenseur comprennent les frais d’entretien courant, les menues réparations et la consommation d’électricité. Les gros travaux de remplacement de l’ascenseur ne sont pas récupérables auprès du **locataire**. Selon les statistiques, un ascenseur effectue en moyenne 20000 trajets par an.
• **Éclairage des parties communes :** Les charges relatives à l’électricité utilisée pour l’éclairage des parties communes (halls, escaliers, etc.) sont également récupérables. L’utilisation d’ampoules LED permet de réduire considérablement ces charges.

Entretien des parties communes

Cette catégorie concerne les dépenses liées à l’entretien courant des espaces communs de l’immeuble, assurant ainsi la propreté, la sécurité des lieux et la valorisation du **bien immobilier**. Cela inclut :

• **Nettoyage :** Les charges de nettoyage comprennent les frais de personnel ou d’entreprise de nettoyage chargés de l’entretien des escaliers, des halls d’entrée, des couloirs et autres parties communes. Le coût moyen du nettoyage des parties communes est de 5 à 10 euros par mètre carré et par an.
• **Espaces verts :** Si l’immeuble dispose d’espaces verts, les charges relatives à leur entretien (taille, arrosage, tonte, etc.) sont récupérables. L’entretien des espaces verts peut représenter jusqu’à 15% des **charges locatives**.
• **Petites réparations :** Les menues réparations dans les parties communes (peinture, plomberie, remplacement d’ampoules, etc.) sont également à la charge du **locataire**.

Taxes et redevances

Enfin, cette catégorie inclut certaines taxes et redevances dont le **locataire** doit supporter le coût, contribuant ainsi au financement des services publics locaux. On y retrouve :

• **Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) :** Cette taxe, perçue par la commune, est destinée à financer le service de collecte et de traitement des déchets. Elle est récupérable auprès du **locataire**. Selon l’Observatoire des taxes foncières, la TEOM s’élève en moyenne à 200 euros par an et par foyer en France, mais peut varier considérablement d’une commune à l’autre.
• **Redevance d’assainissement :** Cette redevance finance les services d’assainissement des eaux usées et pluviales. Elle est également récupérable auprès du **locataire**. En moyenne, la redevance d’assainissement représente 1,5% du budget des ménages français.

Charges non récupérables : ce que le propriétaire doit assumer

Il est primordial de connaître les charges que le **propriétaire** ne peut pas imputer au **locataire**. L’**art 23 loi 6 juillet 1989** et le décret d’application précisent que ces charges relèvent de la responsabilité du **propriétaire** et sont liées à la conservation, à l’amélioration et à la valorisation de son **bien immobilier**. La méconnaissance de cette distinction peut engendrer des **litiges locatifs** inutiles et un paiement indu de charges par le **locataire**.

Voici quelques exemples de charges non récupérables que le **propriétaire** doit assumer, constituant une part importante de ses responsabilités en tant que **bailleur** :

• Gros travaux de rénovation (toiture, ravalement, remplacement du système de chauffage central). En 2022, la rénovation complète d’une toiture coûtait entre 150 et 300 euros par mètre carré, une charge importante incombant au **propriétaire**, représentant un investissement significatif dans son **bien immobilier**.
• Honoraires de gestion locative (rémunération du **gestionnaire immobilier**). Ces honoraires représentent en moyenne 6 à 8 % des loyers perçus par le **propriétaire**.
• Assurance de l’immeuble (sauf exceptions prévues par la loi, comme la quote-part de l’assurance en cas de sinistre imputable au **locataire**). L’assurance habitation du **propriétaire** coûte en moyenne 150 euros par an.
• Charges de copropriété inhérentes à la propriété (fonds de travaux, cotisation au syndic pour les dépenses non récupérables). Ces charges peuvent représenter jusqu’à 20 % des charges de copropriété.
• Les impôts fonciers, une taxe qui est payée par le **propriétaire**, varient énormément en fonction des zones géographiques et de la valeur du **bien immobilier**. En 2023, elle a augmenté en moyenne de 3,4 % en France, impactant directement la rentabilité des investissements locatifs.

Paiement des charges : mode d’emploi (focus sur la transparence)

Le paiement des **charges locatives** s’effectue selon des modalités précises que le **locataire** doit connaître pour s’assurer de la transparence des opérations et éviter tout **litige locatif**. L’**art 23 loi 6 juillet 1989** encadre ces modalités, qui visent à garantir un juste équilibre entre les intérêts du **locataire** et ceux du **propriétaire**, assurant ainsi une relation locative saine et durable. Deux modes de paiement principaux coexistent : la **provision pour charges** et le paiement au réel.

La provision pour charges : une avance sur les dépenses

La **provision pour charges** est la modalité de paiement la plus courante. Elle consiste pour le **locataire** à verser chaque mois, en même temps que le loyer, une somme forfaitaire destinée à couvrir les **charges locatives**. Cette somme est calculée en fonction du budget prévisionnel de la copropriété (si l’immeuble est en copropriété) et de l’historique des charges des années précédentes, garantissant ainsi une estimation au plus juste des dépenses à venir.

Le **propriétaire** a l’obligation de justifier le montant de cette **provision pour charges** et de fournir au **locataire**, sur demande, les éléments de calcul qui ont permis de la déterminer. Cela peut inclure le budget prévisionnel de la copropriété, les décomptes de charges des années précédentes et toute autre information pertinente. Le **locataire** a donc le droit de demander des explications et de vérifier la cohérence de la **provision pour charges** qui lui est demandée, assurant ainsi une transparence totale sur la destination des fonds.

Le paiement au réel : une exception rare

Le paiement au réel est une modalité moins fréquente, qui consiste pour le **locataire** à payer directement les factures correspondant aux **charges locatives**. Ce mode de paiement est généralement utilisé dans les immeubles de petite taille ou lorsqu’il n’y a pas de copropriété, offrant ainsi une plus grande transparence sur les dépenses réelles.

Bien que plus transparent, ce système peut être plus contraignant pour le **locataire**, qui doit gérer lui-même le paiement des différentes factures et suivre de près sa consommation. Il est également moins prévisible, car le montant des charges peut varier d’un mois à l’autre en fonction de la consommation ou des tarifs des fournisseurs d’énergie et d’eau.

La régularisation annuelle : le moment de faire les comptes

La **régularisation annuelle** des **charges locatives** est une étape cruciale du processus de paiement des charges. L’**art 23 loi 6 juillet 1989** impose au **propriétaire** de procéder à cette **régularisation annuelle** au moins une fois par an. Elle consiste à comparer le montant total des **provisions pour charges** versées par le **locataire** au cours de l’année avec le montant réel des dépenses engagées par le **propriétaire**, assurant ainsi une équité dans la répartition des coûts.

Si les **provisions pour charges** versées par le **locataire** sont supérieures aux dépenses réelles, le **propriétaire** doit lui rembourser le trop-perçu. Inversement, si les dépenses réelles sont supérieures aux **provisions pour charges**, le **propriétaire** peut demander au **locataire** de verser un complément de paiement. Le **propriétaire** a l’obligation de fournir au **locataire** un décompte détaillé des charges, accompagné des pièces justificatives (factures, décomptes de copropriété, etc.). Le **locataire** dispose d’un délai pour contester ce décompte s’il estime qu’il comporte des erreurs ou des anomalies, protégeant ainsi ses droits en matière de **charges locatives**.

Vos droits et obligations : un équilibre à respecter

L’**art 23 loi 6 juillet 1989** définit clairement les droits et obligations du **locataire** et du **propriétaire** en matière de **charges locatives**. Le respect de ces droits et obligations est essentiel pour maintenir une relation locative sereine et éviter les **litiges locatifs**, assurant ainsi une cohabitation harmonieuse et respectueuse des intérêts de chacun.

Les obligations du bailleur : transparence et accessibilité

Le **bailleur** a plusieurs obligations importantes concernant les **charges locatives**, visant à garantir la transparence et l’accès à l’information pour le **locataire** :

• Communiquer les justificatifs des charges : Le **bailleur** doit fournir au **locataire**, sur demande, les copies des factures, des décomptes de copropriété et de tout autre document permettant de justifier le montant des charges, offrant ainsi une transparence totale sur la destination des fonds.
• Mettre à disposition les documents pendant une période déterminée : Les documents justificatifs doivent être mis à la disposition du **locataire** pendant au moins six mois à compter de l’envoi du décompte de charges, facilitant ainsi l’accès à l’information et la vérification des dépenses.
• Informer sur la méthode de calcul des charges : Le **bailleur** doit informer le **locataire** de la méthode utilisée pour calculer les charges (répartition en fonction de la surface, compteurs individuels, etc.), assurant ainsi une compréhension claire et précise du mode de calcul des **charges locatives**.
• Procéder à la **régularisation annuelle** : Le **bailleur** est tenu de procéder à la **régularisation annuelle** des charges dans les délais impartis, garantissant ainsi une équité dans la répartition des coûts entre le **bailleur** et le **locataire**.

Les droits du locataire : informer, contester, agir

Le **locataire** dispose de plusieurs droits pour se protéger contre les abus et s’assurer du paiement de **charges locatives** justifiées, lui permettant de faire valoir ses intérêts et de garantir une relation locative équilibrée :

• Exiger la communication des justificatifs : Le **locataire** a le droit d’exiger du **bailleur** la communication des justificatifs des charges et de les consulter, lui permettant ainsi de vérifier la légitimité des dépenses demandées.
• Contester le montant des charges si elles sont injustifiées : Si le **locataire** estime que le montant des charges est injustifié ou incorrect, il a le droit de le contester auprès du **bailleur**, lui permettant ainsi de faire valoir ses droits en matière de **charges locatives**.
• Demander un remboursement en cas de trop-perçu : Si la **régularisation annuelle** révèle que le **locataire** a versé plus que ce qu’il devait, il a le droit de demander le remboursement du trop-perçu, assurant ainsi une équité dans la répartition des coûts.
• Agir en justice en cas de **litige locatif** persistant : En cas de **litige locatif** persistant avec le **bailleur**, le **locataire** peut saisir la justice pour faire valoir ses droits, lui offrant ainsi un recours ultime en cas de désaccord.

Checklist « locataire vigilant » : les 5 réflexes à adopter pour maîtriser ses charges

Adoptez ces réflexes pour une gestion sereine de vos **charges locatives** et pour éviter tout **litige locatif** :

• Vérifiez attentivement le bail et le décompte de charges : Assurez-vous que les charges mentionnées dans le bail correspondent bien à ce qui est prévu par la loi et que le décompte de charges est clair et détaillé, vous permettant ainsi de comprendre la nature des dépenses demandées.
• Conservez les justificatifs de paiement : Conservez précieusement tous les justificatifs de paiement de vos **charges locatives**, car ils pourront vous être utiles en cas de **litige locatif**, vous fournissant ainsi une preuve de vos paiements.
• Demandez des explications au **bailleur** : N’hésitez pas à demander des explications au **bailleur** si vous avez des doutes ou des questions concernant les **charges locatives**, vous permettant ainsi de clarifier les points obscurs et de comprendre la justification des dépenses.
• Connaissez vos droits et obligations : Informez-vous sur vos droits et obligations en matière de **charges locatives**, afin de pouvoir les faire valoir si nécessaire et de vous protéger contre les abus.
• Ne pas hésiter à contester en cas d’abus : Si vous constatez des anomalies ou des irrégularités dans le décompte de charges, n’hésitez pas à contester auprès du **bailleur**, faisant ainsi valoir vos droits et contribuant à une gestion transparente des **charges locatives**.

Litiges et recours : quand la conciliation devient nécessaire

Malgré toutes les précautions, des **litiges locatifs** peuvent survenir entre le **locataire** et le **propriétaire** concernant les **charges locatives**. Il est important de connaître les différentes étapes et les recours possibles pour faire valoir vos droits et tenter de résoudre le conflit à l’amiable, préservant ainsi une relation locative apaisée.

Les types de litiges les plus fréquents

Les **litiges locatifs** les plus fréquents en matière de **charges locatives** concernent :

• Charges indûment facturées : Le **bailleur** facture des charges qui ne sont pas récupérables auprès du **locataire**, contrevenant ainsi à l’**art 23 loi 6 juillet 1989** et au décret d’application.
• Absence de justificatifs : Le **bailleur** ne fournit pas les justificatifs des charges demandées, empêchant ainsi le **locataire** de vérifier la légitimité des dépenses.
• Calcul erroné des charges : Le calcul des charges est incorrect ou ne respecte pas les règles de répartition prévues par la loi, conduisant à une répartition injuste des coûts.
• Problèmes de répartition des charges : La répartition des charges entre les différents **locataires** est contestée (par exemple, dans le cas du chauffage collectif), remettant en cause l’équité du système.

Les démarches amiables : privilégier le dialogue

Avant d’engager une procédure judiciaire, souvent longue et coûteuse, il est fortement conseillé de tenter une résolution amiable du conflit, privilégiant ainsi le dialogue et la conciliation. Cela peut passer par :

• L’envoi d’une lettre de contestation en recommandé avec AR : Ce courrier permet de formaliser votre contestation et de demander au **bailleur** de revoir sa position, en lui fournissant les arguments et les preuves justifiant votre demande.
• La conciliation avec le **bailleur** : Vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice, un tiers neutre et impartial, pour vous aider à trouver une solution amiable avec le **bailleur**, facilitant ainsi la communication et la recherche d’un compromis acceptable pour les deux parties.

Les recours juridiques : L’Action en justice en dernier recours

Si les démarches amiables n’aboutissent pas et que le **litige locatif** persiste, vous pouvez engager une procédure judiciaire devant les tribunaux compétents, afin de faire valoir vos droits et d’obtenir une décision de justice tranchant le conflit. Les recours possibles sont les suivants :

• Saisine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) : La CDC peut être saisie pour tenter une conciliation entre le **locataire** et le **propriétaire**, offrant ainsi une dernière opportunité de résoudre le conflit à l’amiable avant d’engager une procédure judiciaire.
• Action devant le Tribunal d’Instance (ou Tribunal de Proximité) : Si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le Tribunal d’Instance (ou le Tribunal de Proximité) pour trancher le **litige locatif** et obtenir une décision de justice contraignant les deux parties.

Évolution de l’article 23 et tendances futures

L’**art 23 loi 6 juillet 1989** n’est pas un texte figé et son interprétation peut évoluer au fil du temps, notamment en fonction des modifications législatives et réglementaires, ainsi que des décisions de justice. Il est donc important de se tenir informé des dernières évolutions pour connaître vos droits et obligations en matière de **charges locatives** et pour anticiper les changements à venir.

Modifications législatives et réglementaires : un cadre juridique en mouvement

L’**art 23 loi 6 juillet 1989** a fait l’objet de plusieurs modifications au cours des dernières années, notamment pour tenir compte des enjeux environnementaux et énergétiques, reflétant ainsi l’évolution des préoccupations sociétales. Par exemple, la loi Énergie-Climat de 2019 a renforcé les obligations des **propriétaires** en matière de rénovation énergétique et a introduit de nouvelles règles concernant la répartition des charges de chauffage, incitant ainsi à la réduction de la consommation d’énergie et à la promotion des énergies renouvelables.

Enjeux environnementaux et énergétiques : vers des charges plus justes et durables

La prise en compte des enjeux environnementaux et énergétiques est de plus en plus importante dans la gestion des **charges locatives**, reflétant une prise de conscience collective de la nécessité de préserver l’environnement. Les **propriétaires** sont encouragés à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance énergétique de leur bien et réduire les charges de chauffage et d’eau chaude, contribuant ainsi à la lutte contre le changement climatique. Il existe de nombreuses aides financières pour soutenir ces travaux, telles que MaPrimeRénov’ et les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), facilitant ainsi l’accès à la rénovation énergétique pour les **propriétaires**.

Les défis de demain : transparence, numérisation et maîtrise des charges

Plusieurs défis se posent aujourd’hui en matière de gestion des **charges locatives**, nécessitant des solutions innovantes et adaptées aux enjeux actuels. Parmi les principaux, on peut citer :

• La nécessité d’une plus grande transparence et d’une meilleure information des **locataires** : Les **locataires** doivent pouvoir accéder facilement aux informations relatives aux charges et comprendre comment elles sont calculées, assurant ainsi une confiance accrue dans le système et une meilleure gestion de leur budget.
• Le rôle des outils numériques pour faciliter la gestion des charges : Les outils numériques (plateformes en ligne, applications mobiles) peuvent simplifier la gestion des charges et améliorer la communication entre le **locataire** et le **propriétaire**, offrant ainsi des solutions pratiques et efficaces pour gérer les **charges locatives** au quotidien.
• L’importance de la maîtrise de la consommation énergétique pour réduire les charges : Les **locataires** peuvent agir pour réduire leur consommation d’énergie et d’eau, ce qui aura un impact direct sur le montant de leurs charges, contribuant ainsi à la préservation de l’environnement et à la réduction de leur facture énergétique. La domotique et les compteurs connectés peuvent aider dans cette démarche, offrant ainsi des outils performants pour suivre et maîtriser sa consommation.

L’article 23 : un pilier des relations locatives

L’**art 23 loi 6 juillet 1989** joue un rôle essentiel dans la régulation des relations locatives. En définissant clairement les droits et obligations de chaque partie, il contribue à prévenir les **litiges locatifs** et à assurer une gestion transparente des **charges locatives**. Comprendre cet article est donc indispensable pour tous les **locataires** et **propriétaires** soucieux de préserver une relation locative sereine et équilibrée. N’hésitez pas à vous informer et à faire valoir vos droits!