La location meublée est une formule populaire pour les propriétaires et les locataires, mais elle implique des règles spécifiques concernant les charges. Contrairement à la location vide, les charges en location meublée sont généralement regroupées dans un "forfait de charges". Ce forfait peut comprendre des éléments comme l'eau, l'électricité, le chauffage, etc., et sa méthode de calcul peut varier selon les préférences du propriétaire.
Réglementation et application des forfaits de charges
Cadre légal et charges récupérables
Le cadre légal régissant les charges en location meublée est défini par plusieurs textes, notamment la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987. Ces textes précisent les charges récupérables, c'est-à-dire celles que le propriétaire peut facturer au locataire, et les charges non récupérables, qui restent à sa charge.
Exemples de charges incluses
Les charges généralement incluses dans un forfait de charges en location meublée sont :
- L'eau froide et chaude
- L'électricité
- Le chauffage
- L'entretien des parties communes (ascenseur, jardin, etc.)
- La taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Il est important de noter que certaines charges peuvent être exclues du forfait, comme l'abonnement téléphonique ou internet, qui sont généralement à la charge du locataire.
Obligations du propriétaire
Le propriétaire est tenu de :
- Mettre à disposition un état descriptif des charges (EDC) précisant la liste des charges incluses dans le forfait et les modalités de calcul.
- Respecter les modalités de calcul et de facturation définies dans l'EDC.
- Fournir des justificatifs de dépenses pour les charges facturées au locataire.
Obligations du locataire
Le locataire est tenu de :
- Payer le forfait de charges selon les modalités définies dans le bail.
- Respecter les règles d'usage des équipements et de consommation d'énergie.
- Contester les charges facturées en cas de litige.
Calcul du forfait de charges : méthodes et exemples concrets
Méthodes de calcul des charges
Le calcul du forfait de charges peut se faire selon plusieurs méthodes :
Forfait fixe
Le forfait fixe est un montant fixe défini par le propriétaire, indépendant de la consommation réelle. Cette méthode est simple à mettre en place, mais elle peut être désavantageuse pour le locataire si sa consommation est faible, ou pour le propriétaire si sa consommation est élevée.
Exemple : Un propriétaire fixe un forfait de charges de 100 € par mois pour un appartement meublé de 35 m². Le locataire paie ce montant chaque mois, quel que soit sa consommation d'eau, d'électricité ou de chauffage.
Forfait variable
Le forfait variable est calculé en fonction de la consommation réelle du locataire. Plusieurs modes de calcul sont possibles :
- Proportionnel : Le locataire paie une part proportionnelle des charges totales de l'immeuble, selon sa surface habitable.
- Réel : Le locataire paie les charges en fonction de sa consommation individuelle (factures d'eau, d'électricité, etc.).
Exemple : Un appartement meublé de 50 m² est situé dans un immeuble où les charges totales pour l'eau s'élèvent à 500 € par mois. Avec un mode de calcul proportionnel, le locataire paiera 250 € par mois pour l'eau, car il occupe 50% de la surface habitable.
Forfait mixte
Le forfait mixte combine un forfait fixe et un forfait variable. Il peut s'avérer avantageux pour les deux parties.
Exemple : Le propriétaire fixe un forfait de charges de 50 € par mois pour un appartement meublé de 60 m², en plus des charges d'eau et d'électricité facturées au réel. Le locataire paie 50 € de forfait fixe, plus la consommation d'eau et d'électricité à sa charge.
Détermination des charges individuelles
Pour calculer le forfait de charges variable, le propriétaire doit tenir compte des factures d'énergie, d'eau, etc. du locataire. Il doit également répartir les charges communes, comme l'ascenseur, l'entretien des parties communes, etc., entre les différents locataires.
Redevance de loyer : impact des charges
La redevance de loyer peut être définie "hors charges" ou "comprenant les charges". Si le loyer est "hors charges", le forfait de charges vient s'ajouter au loyer mensuel. Si le loyer comprend les charges, le forfait de charges est inclus dans le loyer.
Il est important de bien comprendre les conditions de la redevance de loyer, notamment si les charges sont incluses ou non.
Cas pratiques : exemple d'un forfait de charges pour un appartement meublé à paris
Prenons l'exemple d'un appartement meublé de 40 m² situé dans le 10ème arrondissement de Paris.
- Charges récupérables : Eau, électricité, chauffage, entretien des parties communes.
Le propriétaire peut choisir de facturer les charges selon différentes méthodes :
- Forfait fixe : 100 € par mois. Le locataire paie un montant fixe, quel que soit sa consommation réelle.
- Forfait variable proportionnel : Le locataire paie une part proportionnelle des charges totales de l'immeuble selon sa surface habitable. Si les charges totales pour l'immeuble s'élèvent à 800 € par mois, le locataire paiera 80 € par mois pour l'appartement de 40 m².
- Forfait variable réel : Le locataire paie ses charges en fonction de sa consommation individuelle. Si sa facture d'eau s'élève à 50 € par mois, il paiera 50 € par mois pour l'eau.
- Forfait mixte : 50 € de forfait fixe par mois, plus les charges d'électricité facturées au réel. Le locataire paie 50 € par mois, plus sa consommation d'électricité.
La méthode de calcul choisie aura un impact direct sur les coûts pour le locataire et les revenus pour le propriétaire.
Litiges et solutions : régler les conflits liés aux forfaits de charges
Des litiges peuvent survenir concernant les forfaits de charges, notamment en cas de :
- Facturation abusive
- Non-respect des obligations par le propriétaire ou le locataire
- Différends sur la méthode de calcul des charges
Pour résoudre les litiges, plusieurs options s'offrent aux parties :
- Tentative de conciliation amiable : Les parties peuvent essayer de trouver un accord à l'amiable.
- Recours à la médiation : Un médiateur peut être sollicité pour aider les parties à trouver une solution.
- Saisine du tribunal d'instance : En cas d'échec des démarches amiables, les parties peuvent saisir le tribunal d'instance.
Pour éviter les litiges, il est important de :
- Préciser les modalités de calcul du forfait de charges dans le bail.
- Contrôler régulièrement les factures et les justificatifs fournis par le propriétaire.
- Conserver les documents pertinents (factures, EDC, etc.)
La compréhension des règles et des modalités de calcul des forfaits de charges est essentielle pour une location meublée transparente et sans surprise. Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est important de vous informer sur vos droits et vos obligations.
